아파트값 잡는 한 방법-미국의 렌트 안정법
“평 (약 35.6 ft2) 당 1억 원 짜리 재 건축 아파트, 평 당 1,000만 원이 넘는 지방의 아파트 분양가, 10억 원을 웃도는 골프장 회원권 등장, 최근 2년 새 3~4배 오른 지방의 개발 예정지 땅 값…” 며칠 전 고국 어느 일간지 기사의 한 토막이다. 그리고 또 어떤 한 통계는 너무나 놀라운 숫자를 보여 준다. 지난 4년 간 서울 광역 아파트, 집 값 상승 총액을 그 가구 수로 나누면 한 가구당 월 평균 $2,500.00 씩의 수익이 있었다는 분석이다. 너무나 놀랍고 어처구니가 없어 입이 딱 벌어진다..
한국의 부동산 값 폭등에는 물론 그럴만한 여러가지 이유가 있다. 기본적으로 좁은 땅에 많은 인구, 경제의 급속 성장, 거기에 따르는 사람들의 “더 큰 집, 더 좋은 집”에 대한 욕구, “사 두면 큰 돈 된다”는 투기 심리, 저금리, 투자처를 찾는 수 십 조 원의 부동 자금 등~그러나 이 같은 요인들을 모두 감안한다 해도 무언가 잘못돼도 너무나 잘못됐다고 보지 않을 수가 없다.
정부는 이를 잡기 위해 ‘보유/양도세 중과’-그래도 그 가격에 비해 미국보단 너무 낮다-, ‘거래 신고제’-미국은 집, 땅등 모든 부동산 개래는 곧장 IRS에 보고된다-, ‘종합 부동산세’-미국선 일체의 수입을 합친 총계로 소득세를 낸다- 등 각종 정책을 시행 또는 시행 예정이다. 그런데 어떤 정책이 시행될 때 마다 돈 있는 사람들, 소위 시장주의자들 그리고 보수 언론들의 반발이 더 할 수 없이 거세다. “단속 규제 위주론 안된다” “수요 공급 자유 시장에 맡겨라” “사유 재산권 침해다” “참여 정부의 부동산 정책은 완전 실패했다”등~
물론 시장자본주의 사회에서 모든 것을 수요 공급의 원칙에 맡기는 것이 이상적인 줄 잘 안다. 그러나 그 수요가 거의 투기를 노린 가수요이고, 그리고 그 공급 능력이 한정되어 있어 시장 흐름이 왜곡되고 정상적인 가격 형성 아닌, 이상 폭등 현상이 벌어지는데도 정부가 이를 그대로 방치해야 할 것인가? 공정거래법상 , 그리고 사회정의 정신에 입각, 공공 정책으로 이를 다스리는 것은 너무나 당연하다고 본다.
한국의 주택 보급율은 100%에 가깝다. 그런데도 무주택 가구가 50.3%나 된다. 이는 무엇을 말하는가? 공급은 충분한데도 수요가 왜곡되어 있음을 의미한다. 94년 말 현재 3주택 이상 보유 세대수가 18만874 세대, 이들이 보유한 주택이 자그만치 75만 1,820채 라는 것이 정부 발표다.
특정 지역 특정 아파트 분양 때면 몇 십대1 , 몇 백대 1의 경쟁이 벌어진다. 당첨만 되면 그 입주권에 막대한 프레미엄이 붙는다. 그런데 이들이 모두 자기네 들이 거기서 살려는 실수요자들인가? 아니면 투기를 노리는 가수요자들인가? 상당수가 가수요 라는 것이 일반적인 추론이다. 최근 한 조사에 따르면, 서울 강남 지역에서 가격이 급등한 아파트를 산 사람 10명 가운데 6명이 3주택 이상 보유자다. 이미 1채 이상 집을 가진 사람들의 이 같은 투기 매점이 부동산 값 폭등의 주원인이라는 이야기다. 이같은 가수요를 어떻게 막을 수 있을 것인가?
돈 있는 사람들이 부동산에 투자 투기하는 것은, 장/단기적인 수익이 있어서다.
단기적으론 이를 월세/전세를 놓아서 들어오는 수입이고, 장기적으론 그 가격 상승 기대다. 그런데 만일 월세/전세의 단기적인 수입이 별 재미가 없다면, 아니면 그 수익이 은행 금리만도 못하다면…그래도 그들이 그렇게 아파트 투기에 열을 올릴 것인가? 그렇게 되면, 그 열기가 크게 꺾일 것으로 본다.
미국 뉴욕, LA시등엔 “렌트 안정법 [Rent Stabilization Law (Ordinance)]”이란 것이 있다. 뉴욕시는 1969년부터, LA시는 1978년부터 이를 시행하고 있다. 그 주요 골자는 이렇다. 이 법의 적용을 받는 아파트 (뉴욕시 약 1백만 개)는 일정액 이상 월세를 받지 못한다. 또 매년 일정액 이상 올리지도 못한다. 그렇다고 큰 과오가 없는 한 세입자를 함부로 쫓아내지도 못한다. 그리해서 뉴욕시의 경우, 저소득층의 많은 사람들이 현 시세 보다 5분의1, 10분의1의 월세 (rent)를 내면서 산다. 없는 사람들의 주거 마련, 곧 천부권을 보장하는 장치이자 억강부약, 약자를 위한 배려다.
한국에도 이와 비슷한 “주택 임대차 보호법” (81년 제정)이 있는 것으로 안다. 그런데 현실적으로 거의 뮤명무실, “국민의 주거 생활 안전을 보장함을 목적으로 한다”면서, 전혀 집 없는 사람들을 보호하는 구실을 못한다. 이를 미국같이 대폭 강화, 적극 시행해야 한다. 두 가지 이유에서다. 첫째는 집 없는 사람들, 사회적인 약자를 보호하기 위해서고, 두째는 이를 통해 있는 사람들의 부동산 투자 열기를 꺾기 위해서다. 정부 당국의 적극적인 고려가 있기를 바란다. < 장동만: 웹 칼럼니스트> <중앙일보 (뉴욕판) 06/28/05 일자>
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